專家建言:要挽救樓市頹勢,房價要漲起來,房貸利率還要往下降

專家建言:要挽救樓市頹勢,房價要漲起來,房貸利率還要往下降

專家建言:要挽救樓市頹勢,房價要漲起來,房貸利率還要降。

2022年7月18日,在中國國際經濟交流中心舉行的第154期“經濟每月談”上,華創證券研究所首席宏觀分析師張瑜近日發表了對樓市看法:

當前房地產處於2015年以來最差時刻,從銷售數據,拍地,投資數據來看,都處於最差時刻,偏弱的。

要挽救房地產頹勢,要從居民購房意願和房貸利率兩方面入手。

目前居民購房意願低迷,其原因是購房收益比投資理財低,購房意願低。

從去年10月以來,居民購房收益率一直低於投資理財,也就說購房相對投資理財是虧錢的。

因此,她建議要穩房價預期,房價不能跌。

基於老百姓買漲不買跌的心理,房價跌了,房貸利率降再多都無濟於事。

她建議房價應該穩定在合理水平,比如和通脹率保持一致,比如保持1-2%漲幅,這和房住不炒也不矛盾。

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針對房貸利率,目前房貸利率過高,處於2016年以來的歷史最高點。

在2019年以前,房貸利率常年低於銀行的加權貸款利率,目前房貸利率高於銀行加權貸款利率90個基點左右。

因而,她建議應該下調房貸利率,至少跟銀行加權貸款利率持平,這就意味着房貸利率要再降低70-80個基點。

這位專家的看法和一位叫孟曉蘇的經濟學家的觀點不謀而合。

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在她發表此觀點之前,經濟學家孟曉蘇也認爲,中國房價不能跌,他認爲目前中國正初嘗房價下跌帶來的苦果。

孟曉蘇也認爲,房價應該漲,只有房價漲起來了,老百姓纔會買房。

他也建議房價應該保持合理漲幅,只不過,他建議房價應該保持和物價上漲幅度一致。

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從某一個層面上講,兩位應該都是房產專家,掌握的數據應該很全面,纔有如此看法。

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如果購房意願解決了,購房成本又降低了,肯定有利於樓市的穩定。

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對此番觀點,肯定很多人不贊同。

多數人認爲,房價應該跌,房價跌了,大家才能買得起房,購房壓力纔會減少,生活纔會好起來。

這兩種觀點我們先不說誰對誰錯,看看國外的經驗,比如日本,香港房價都下跌過,但房價下跌並沒有帶來很多好處,買不起房老百姓依然買不起房。

雖然各地方情況不一樣,但也可以借鑑參考。

房價跌了是好處多還是壞處多?這個問題,深奧,值得深思,也需要時間來驗證。

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前久,全國鬧起了斷供潮,對於選擇斷供的購房者,十分理解。

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經過太多爛尾樓業主的苦不堪言了,有些樓盤爛尾是一年半載,而是十年八年,甚至遙遙無期。

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購房客戶不可能一直堅持去還月供,買了房家庭生活都不容易。

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爛尾問題一定程度就是市場盲目樂觀,房企冒進的結果。

對解決爛尾樓問題,看了一位知名博主的文章,想法非常與衆不同。

他認爲爛尾樓是房企資金出了問題,現在僅靠房企和地方解決爛尾樓資金問題不太現實,只有房價漲起來,讓更多民間資金進入樓市,纔有足夠資金解決爛尾樓的問題。

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此種觀點,很新奇,但並不是沒有道理。

現在房企爛尾,核心原因就是資金鍊出問題,資金出問題重要原因之一就是銷售回款跟不上,導致資金出了漏洞,補不上資金窟窿,於是爛尾了。

在過去的高速發展期,同樣模式也沒有出問題,核心就是有大批人進入接盤,保障了資金運轉。

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不過,這次和以往不一樣,想要讓老百姓接盤,需要一個過程。

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上面這些都是專家和大咖觀點,以個人拙見,當前樓市到了一個轉折點,想要房價全面上漲不太現實,房價差異化的漲跌更有可能,比如一二線有潛力房價小幅回漲,其他普通城市止跌,同樣也可起到提升居民購房意願的目的。

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至於房價下跌,從經濟發展的角度,客觀來說,房價下跌不管是對有房者還是無房者都沒有多大的好處。

對大家都有利的是房價穩定並溫和上漲,至於大家糾結房價高的問題,今後解決住房問題,並不一定要買房,增加保障房供應,租售同權,再加上新的落戶政策,買不買房大家福利待遇沒有多大差別了。

如此一來,大家皆大歡喜,又何必在乎房價漲不漲呢?

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用網友的話說,難道一輩子就只有買房這點事了嗎?也可以有詩和遠方啊。

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最後,樓市處於風險期,要謹慎,如何安全着陸是個藝術問題。

我是嘉斌,多多指教,歡迎朋友們點贊,評論,轉發,收藏,謝謝。

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透過展示影片可以看見,該模型的相機模式雖然不具拍攝功能,但機身細節與真正的 EOS R5 相機如出一轍,像是轉盤、快門、電源開關等其他按鈕,還有螢幕、握柄、觀景窗等等,連鏡頭都能拆卸,官方是根據 EOS R5 80% 比例設計。

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而變型機器人模式後,鏡頭蓋瞬間畫作盾牌,柯博文胸前的鏡頭還有博派首領的標誌,以及自己的迷你 EOS R5;狂派的反射鏡則有專屬收集情報且可拆成三塊的照相機,胸前也有象徵標誌。

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隈研吾來臺現勘「聯聚中維」 打造亞洲新地標

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圖/聯聚提供

与你的漫长告别

臺中「聯聚中維大廈 Kuma Tower」又有創舉,近日知名建築師隈研吾率事務所成員來臺,與聯聚創辦人江韋侖及聯聚團隊進行建築外觀與帷幕計劃討論,聯聚建設直接打造高達二層樓的外觀單元模型,讓雙方眼見爲實進行討論。

聯聚中維大廈爲Kuma Tower位於七期市政路、市政北一路,基地2380坪,預計興建地上42層,地下7層摩天大樓,爲聯聚第二件豪辦作品,爲承接臺中第一高樓聯聚中雍大廈的璀璨紀錄,特地邀請建築大師隈研吾共同打造。

聯聚建設表示,隈研吾作品遍及世界主要城市,但他特別注重建築與當地自然景觀與人文的互動,並重視以人爲本的精神,在理念上與聯聚建設創辦人江韋侖有許多共通之處,因此雙方合作一拍即合。

隈研吾表示,「當江先生邀請一起創建臺中新地標建築時,很高興接受挑戰並接受了這個項目」、「希望將Kuma Tower打造爲聯聚、臺灣和亞洲的新地標。」

他表示,要達成這樣的目標,打磨過程實屬不易,從籌備開始,雙方即進行無數次會議討論,光Kuma Tower圖面細節的討論,就花了近五年時間。

他推崇聯聚建設以美學品味著稱,創辦人江韋侖對建築,尤其有着做精求美的講究,對於臺中更有一份在地關懷,不僅貼心考慮居者的需求,也追求友善鄰里的建築,臺中七期被譽爲全臺灣最美天際線,聯聚建築羣功不可沒。

隈研吾此次來臺與聯聚討論議程涵蓋五大面向,包括聯聚中維大廈帷幕單元、檐板材料、陽臺單元、外牆燈光設定,以及與建築外觀密切相關的景觀設計。

在帷幕方面,絕大多數的帷幕牆大樓都是規矩方正的外觀,以便規格化、模具化。但隈研吾與聯聚所設定的Kuma Tower,跳脫傳統帷幕牆大樓的思維模式,整體外觀旋轉向上,且每個單元板片尺寸角度各有變化,塑造獨特造型,不過營建成本,以及施工複雜度也大幅增加。

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另在建築外觀上,聯聚中維大廈結合宜居陽臺的概念,規劃垂直綠化的特色,將地面層的盎然綠意,向上延伸到各樓層,整體外觀的木紋色彩和綠意搭配,每一個角度、光影、材料的選擇,都經過巧心設計。

此外在聯聚中維大廈前方,也規畫打造一棟美術館概念的四層樓複合式商場,爲臺中引入全新Lifestyle,未來規劃引入和風主題精緻餐飲空間,除了延續主建物風格,因位於1500坪公園之間,也能一覽綠樹植栽四季不同風貌。

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聯聚表示,這次在帷幕單元的檢討上,聯聚團隊也特別針對太陽熱能透過率、室外反射率、遮蔽係數等玻璃特性,與隈研吾及事務所團隊成員,進行縝密討論,整體材料不僅以美觀性作爲考量,減碳節能也是重點。

聯聚表示,聯聚中維大廈已取得「耐震設計」標章,除採用鋼骨SS構造,更選用高強度高韌性耐震鋼材,與臺北101相同等級,並以高於法規要求的標準進行風洞測試,確保中維大廈的建築耐風性與舒適度外,也照顧周圍行人安全。

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圖/聯聚提供

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ANYCOLOR 於昨(5)日拋下震撼彈,宣佈旗下 VTuber 團體彩虹社 EN 的成員 Selen 龍月(Selen Tatsuki)即日起正式解約,理由爲多次違反活動規範、與創作者缺乏溝通等等。然而針對創作者溝通這點,有一名曾與 Selen 龍月 合作過的繪師卻替她發聲了。

繪師「madi ⋆˙⊹」(@weeniedesu)曾於 2021 年受到 Selen 委託畫生日賀圖,而近日他在分身帳號分享與彩虹社 EN 營運方打交道的經驗。

全民吐槽

圖/X(舊稱推特)@weeniedesu

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他指出,由於彩虹社營運方拖了好幾個月遲遲不付款,Selen 不得不自掏腰包。Selen 對他很好,甚至在他加入彩虹社 EN 前就曾向他委託過。

madi 表示他相信彩虹社營運方願意付錢,但是他們連續搞砸了好幾個月後又遲遲不付錢,最後 Selen 纔不得不以個人名義交出款項,整起事件顯得彩虹社 EN 營運方做事不大可靠。

在彩虹社與 Selen 的正式解約聲明中,madi 也用本帳公開表示 Selen 人很好且樂於溝通,反觀彩虹社與 madi 簽署的保密協議竟然連名字都能連續寫錯三次。看來從繪師方的角度,彩虹社 EN 的營運方問題極大。

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原PO不解公寓整修後煥然一新,爲何多數人還是不願意買老公寓,而選擇新房子。示意圖/聯合報系資料照

多數人都喜歡住新房子,但無奈現在房價太貴,買不起新的只能選中古屋,但不是人人都能接受老房子。有網友就好奇公寓雖然爛,但整修一番後並不會太差,爲何有些人抱怨買不起新房,卻又不願意從比較低等的公寓下手。貼文一出,有過來人分析3個主要不想買公寓的因素。

原PO在PTT寫道,房子有公寓、華廈、大樓的形式,而公寓因爲比較老舊,因此是最便宜的,「像新竹市,一堆老公寓室內足足有20坪左右,也都才三四百萬」,但他認爲只要找木工水電來整理一番,房子就能改頭換面,就算以後成家有小孩,要換房子也不會虧多少。

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只不過原PO納悶的是,很多人能接受起家開一臺中古破車,等有錢了換進口車、雙B,卻不願意從低等公寓下手,只會整天望着新案的價格在哭哭,讓他不解這到底爲什麼,「這種歧視公寓的風氣是何時開始的?」

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貼文引起衆人熱議,「臺北市公寓就是完全顛倒的感覺」、「除非自己幹相關的,不然水管電路那些眉眉角角弄一弄花得多就算了,花下去還弄不好很麻煩」、「如果是出頭期+微裝潢就手頭很緊的人,老公寓的整修費用因爲要再拿一大筆現金出來,反而更負擔不起」、「老公寓也不知道狀況怎樣,你整修到一半,樓下或隔壁說你害他牆壁油漆剝落、房子漏水,有的吵的」。

有過來人解釋沒電梯、追垃圾車、居住環境差是3個不喜歡公寓的主要原因,「因爲沒電梯,結案」、「沒電梯,而且樓梯間超陰暗」、「不想爬樓梯吧」、「主要還是沒電梯吧,其它還行,還有垃圾自己丟比較麻煩」、「沒電梯的公寓九成可以申請危險老舊房屋重建計劃,你敢住?」、「沒電梯、居住品質」、「追垃圾車纔是最麻煩的」、「1.宅配沒人收、2.要追垃圾車、3.沒電梯」、「居住環境吧」、「鄰居水準堪憂」、「鄰居素質很可怕啊!以前找租屋有遇到一間公寓,一樓大門一進去就是超臭酒味,公共區還有酒瓶」。

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圖/《勝利女神:妮姬》官方中文臉書、網路迷因

色狗們集合!《勝利女神:妮姬》小編又要直播啦。芙璃預計將於 1 月 28 日(日)晚上 8 點的時候展開最新一期的實況,跟觀衆一起進行殘酷的二選一。

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根據官方公告,本次直播內容主打「妮姬二選一」,要從角色中選出自己的本命。玩法跟常見的動漫歌曲二選一,或是 VTuber 二選一相同。先透過二選一網站建立選項,接着選出芙璃最喜歡的妮姬和排名。

除此之外,由於遊戲剛經過「DIRTY BACKYARD」改版,嘴巴很緊、個性很 PON 的牡丹也跟着實裝了,自然要來給他抽一下。再來,芙璃預計還會在實況尾聲獻唱紅蓮的 BGM。

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芙璃的實況將會在 YouTube 跟 Twitch 頻道同步進行,有興趣的指揮官屆時可準時鎖定囉,汪!至於錯過過去幾次直播的人,可觀看官方剪輯的精華,欣賞芙璃畫的超可愛靈魂畫風萊徹。

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小戶型,如何做出大空間感?

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這是嚴肅君的第559篇推送

近期兩個好消息,都跟石景山衙門口有關。

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一是教育資源在“配齊”。

東城區所屬北京市第一七一中學,將承辦在石景山區衙門口地區新建的配套學校合作辦學項目。

二是地鐵建設也有了新進展。

11號線一期4站完工後,二期進入環評公示階段。向東直至豐臺區洋橋站,總長23.8公里,設有“衙門口東”、“魯谷大街”等17站。

兩點都與區域發展和價值休慼相關。

交通向外,意味着資源輻射能力的增強,而以教育爲代表的配套完善,意味着區域自身價值的提升,最終指向的是房價升值潛力和空間。

01

中海,石景山

從最開始的老古城片區,到北辛安、首鋼園東南區,再到如今的衙門口,這已經是石景山第四個“集中發展”的片區。

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而每一次,都有中海的身影。

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2014年是中海金石公館,2018年中海寰宇天下開售,2019年首鋼園東南區多箇中海項目入市,再到最近的中海學仕裡。

作爲空間6.0系作品,中海學仕裡目前售樓處已開放,產品信息也已經官宣,嚴肅君先劃個重點–

對於精裝標準,目前還沒有詳細細節透露,但嚴肅君認爲可以適當向上想象。

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02

小戶型,大空間

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不用想象的,是實實在在的產品尺度。

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戶型設計,從來都是中海的強項,尤其擅長小戶型的空間極致化利用。中海學仕裡作爲空間系第六代,亮點很明顯。

首先,小戶型做出了大的空間感。

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一方面是面寬遠超市場平均水平。72㎡兩居南向面寬6.2米,79㎡則達到了6.9米,其中客廳面寬3.7米。

另一方面是各功能間獨立,寬綽。獨立的玄關、超大廚房、乾溼分離衛生間,甚至還設置了獨立家政間。

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總價控制的同時,空間設計也精確到“釐米級”。

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其次,同面積段戶型做出了不同的生活場景。

89㎡三居都是南北通透,全明戶型,但有C1、C2兩種設計。

C1戶型更“傳統”,適合三代同堂多人口家庭居住。客廳面寬4.2米,超大觀景窗,通風和採光更好;北向兩間次臥面積都在9-10㎡之間,實際居住也很舒適。

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而C2戶型更“現代”,適合三口之家或新婚小兩口居住。設置了西餐島臺,與餐廳、客廳形成一體,實現更多生活場景;北向臥室也可以根據居住需求靈活拆分組合,可進可退。

最終,中海空間大師的技巧,在115㎡四居實現了集大成。

經典“四葉草”設計,實用性超強,空間零浪費。南向三面寬達10.5米,陽臺和飄窗增加了實際使用率;主臥套設計,次臥超強收納,雙明衛,獨立玄關,可以說是全能四居。

03

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四環,500萬

除了產品本身,中海學仕裡“能打”的還在於價格優勢。

其實價格,要和地段結合着來看。

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像中海學仕裡3公里範圍內,都同屬於西四環外,但產品定位差異,目前在售新房項目總價都在750萬以上。

而整個四環正在進入10萬+時代。

其實放大到全北京來看,中海學仕裡的小戶型低總價產品都十分稀缺。

統計顯示,20201年北京新房市場90㎡以下房源供應超3萬套,2021年供應1.8萬套,近乎折半,而今年上半年僅有7000餘套入市。

但去年和前年90㎡以下房源成交卻都在2.8萬套以上,明顯供不應求。

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而且去年在北京買房,人均消費673萬,而今年上半年,這一平均值已經上升至776萬,新房成交均價也首次突破6萬門檻。

中海學仕裡,500萬起上車城六區西四環,可以說是目前唯一選擇。

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互動時刻:

據瞭解,中海學仕裡排卡在即,首期價格有驚喜,72平小戶型相當搶手。

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觀點網訊:1月17日,福建省泉州市晉江市人民政府辦公室發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,推出13項新措施,涉及限購限售、改善性購房需求、土地出讓、現房銷售及公積金貸款等方面。

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在土地出讓政策上,晉江市將根據實際情況,在房地產住宅用地招拍掛時取消對房價和地價的限制。此舉旨在堅持“房住不炒”原則的基礎上,更加靈活地適應市場變化。

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爲鼓勵現房銷售,新政策允許相關項目開發企業申請延期繳納城市基礎設施配套費,可在辦理商品房現售備案前繳清。若同一項目需多次備案,可在首次備案後補交,第二次辦理前完成繳納。

政策還鼓勵金融機構在風險可控的前提下,向整體商品房現房銷售項目提供金融支持,並給予貸款利率優惠。

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根據591新建案統計,2023年十大代銷接案量合計約6,854.6億元,較前年縮水近千億,年減12.1%;觀察各代銷由海悅廣告(2348)蟬聯龍頭寶座,從統計至今已連五年稱霸,若以成長幅度來看,甲桂林廣告2023年接案量大豐收,成長超過四倍,以黑馬之姿拿下第四名。

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萌新逆袭之路

海悅去年全臺接案量達2,196.1億元,接案遍及全臺,百億指標案包括北市大安「Diamond Towers 臺北之星」、臺南東區「浩瀚無極」、臺中烏日「達麗白天鵝新高鐵」、臺南安南「南科悅揚」、桃園中壢「宏普序時代」。

第二名爲甲山林,接案量1,201.9億元,策略上瞄準就業需求強勁的區域佈局,包括北市科「士科潤山」、土城「甲山林金城帝寶1號」、「甲山林金城帝寶2號」、新北第二行政中心「甲山林市政官邸2號」、「都廳大院2」與高雄橋頭「橋科大極」。

同樣總銷破千億的還有新聯陽機構,去年仍以雙北爲主要戰場,除了「晴空大地」、「A2a自由綠洲」、「馥華之丘-四季」等指標首購案外,2023年不畏豪宅市場受私法人購屋許可制、限貸令影響,承攬「鑄慕」、「勤美璞真-城仰」等預售豪宅案,接案靈活多元。

第四爲甲桂林,去年接案大豐收,總銷共544億元,成長逾四倍,指標案包括自身跨足建築業的大隱開發推出位於北市信義區的「大隱青後」,同時看好西區門戶計劃發展,接下百億大案「宏國大道城」。

第五爲信義代銷,持續精耕北、桃,去年接案量465億元,指標案包括總銷100億的「新濠一匯」及總銷65億的「好風采」。

第六名新高創廣告,2023年接案遍佈全臺,總銷378億元,指標案包括臺中南屯「勝美琚」及桃園八德「織未來」。第七爲漢華行銷,2023年接案總銷312.3億元,去年接案以桃竹地區爲主,又以位於青埔的「和發水慕白」、「大華畔」挹注最多。

有中臺灣代銷天王之稱的萬羣廣告,去重返榜單,接案量254億元,主攻蛋黃區,像是水湳經貿園區「親家中央公園」、14期重劃區「豐禾」等。

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新理想廣告去年聚焦桃園蛋白區,包括八德擴大重劃區、客運園區、草漯重劃區、A10山鼻重劃區,因此接案總銷僅201.3億元,年減幅逾五成。

最後爲璞園建築,去年總銷192億元,指標案包括北市大安「統創翼」及新北泰山「築。滿滿」,自家個案「璞園百聿」、「璞園丹陽」、「璞園知山」等也貢獻接案總銷。

高雄輕軌成圓 這站奪房價漲幅及買氣雙料王

高雄輕軌成圓 這站奪房價漲幅及買氣雙料王

高雄輕軌成圓,科工館站奪房價漲幅及買氣雙料王!(圖/臺灣房屋提供)

高雄環狀輕軌今年元旦正式成圓,38個站點全線通車!臺灣房屋集團根據內政部實價資料統計,2023年輕軌全線房市交易,對比2017年第一階段通車後,近七年來,高雄輕軌各站周邊房價全線上揚!最低漲幅至少1成起跳,而漲幅最高的站點,是纔剛完工通車的「科工館站」,漲勢一鳴驚人,房價三級跳,每坪從13.5萬元躍上3字頭,漲幅高達124.9%,不僅榮登高雄輕軌宅漲幅王,「科工館站」周邊房市交易量同樣爲全線最高,佔比達7.5%,一舉拿下高雄輕軌宅,房價漲幅及買氣雙料王。

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臺灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示,「科工館站」,爲高雄傳統購屋熱區,剛性需求旺盛,早在輕軌通車前,受鐵路地下化新設臺鐵科工館站及大順陸橋平面化,大幅優化生活圈機能,房價已先漲一波,該區新案主推景觀輕豪宅,如「歐美森青道」最高單價已達48.4萬元,周邊中古大樓如「高博館」、「科學家大廈」近年最高也有約6成漲幅,再隨輕軌機能到位,新屋價高、中古補漲,攜手拉高房價水位。

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前五大漲幅區還包括「五權國小站」,每坪房價從13.6萬元上揚至28.8萬元,漲幅同樣翻倍高達112.6%,摘下漲幅第二名,其他像是「鼓山站」、「凱旋武昌站」及「駁二蓬萊站」均有約8成漲幅。

陳揚智指出,觀察前五大漲幅區,就有四站房價從1跳2字頭以上,這幾個站點商圈,多屬舊市區,以往較缺乏有力拉擡房價的利多題材,中古房價普遍基期較低,受惠輕軌機能挹注,同時磁吸建商進場推出輕軌機能宅,新案助漲,房價補漲力道也相對明顯,如「五權國小站」,周邊多爲中古透天公寓,大樓產品供給少,輕軌宅「文化潤隆」新案進駐,成交均價站穩3字頭,也拉昇區域房價表現。

另外,觀察2023年輕軌沿線房市交易最熱門的站點,除了買氣王冠軍「科工館站」,「臺鐵美術館站」則以7.4%交易佔比,位居第二,其他包括「內惟藝術中心站」、「龍華國小站」及「高雄展覽館站」,均入榜輕軌宅五大買氣王。

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臺灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示,五大熱門房市站點,分佈於科工館商圈、美術館、農十六特區及亞洲新灣區,皆爲高雄發展條件豐沛的主力購屋熱區,具備「地段優質」、「生活機能佳」、「發展潛力高」等優勢,住宅供給與人口旺盛,房市發展熱絡,隨輕軌機能到位,填補了商圈原本缺乏的大衆軌道運輸機能,更加推動區域買氣旺上加旺,輕軌環狀路網串連各站點形成大生活圈,帶動城市觀光,也成爲學生、上班族通勤新選擇,迎來大紅利,輕軌宅整體價量表現後勢可期。

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